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등기부등본 보는 법 (2025 최신)

lifeinfo25 2025. 11. 4. 07:59

1) 등기부등본이란 무엇인가? 왜 꼭 확인해야 하나?

등기부등본은 부동산의 소유권, 담보권, 권리관계를 한눈에 확인할 수 있는 공적 문서입니다. 2025년 현재 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’이지만 일반적으로 ‘등기부등본’으로 불립니다.

이 문서는 세 가지 주요 항목으로 구성됩니다:
- 표제부: 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
- 갑구: 소유권, 소유권 이전, 가등기, 가압류 등 소유자 관련 권리기록
- 을구: 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리사항

등기부등본을 확인하지 않고 계약하면, 소유자가 실제 집주인이 아니거나, 이미 담보가 잡힌 상태일 수도 있습니다. 따라서 매매나 전세 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 열람해 계약서상 주소·면적·소유자 정보와 일치하는지 검증해야 합니다.

2) 등기부등본 열람 및 발급 방법 (2025 최신)

등기부등본은 온라인과 오프라인으로 모두 열람·발급할 수 있습니다.

① 인터넷등기소(iros.go.kr)
대법원 산하 공식 사이트에서 간편하게 조회 가능하며, 열람 수수료 700원, 발급 수수료 1,000원 수준입니다.

인터넷등기소 접속 → ‘부동산 등기 열람/발급’ 선택
지번 또는 도로명주소 입력
열람/발급 선택 → 결제 → 등기부 출력

맥(Mac) 환경은 일부 브라우저 호환성 이슈가 있어 윈도우 PC 사용을 권장합니다.

② 모바일 앱 활용
2025년부터는 ‘홈큐(HOMEQ)’, ‘닥집’ 등 모바일 앱에서도 무료 또는 저비용으로 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

③ 오프라인 발급
전국 등기소 방문 또는 무인민원발급기 이용 시 수수료 약 1,200원으로 바로 출력이 가능합니다.

사진 예시를 넣을 때는 ‘인터넷등기소 접속 화면’, ‘표제부·갑구·을구 캡처 이미지’를 함께 첨부하면 검색 노출 및 체류시간 증가에 도움이 됩니다.

3) 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 항목

① 표제부: 기본 정보 일치 여부
계약서상 주소, 전용면적, 용도(아파트/다가구 등)가 표제부와 동일해야 합니다. 면적·용도 오차가 있다면 향후 분쟁 시 문제됩니다.

② 갑구: 소유권 관련 주의 문구
‘가등기’, ‘신탁’, ‘압류’, ‘임차권등기명령’ 등의 단어가 있으면 위험 신호입니다. 예를 들어 ‘임차권등기명령’은 전세금을 돌려받지 못한 이전 세입자가 신청한 경우로, 보증금 반환 리스크가 높습니다.

③ 을구: 담보·전세권 설정 확인
근저당권(대출담보), 전세권 설정이 있다면 채권최고액 + 전세보증금 ≤ 주택 시세의 70%인지 반드시 확인해야 합니다. 이를 초과하면 ‘깡통전세’ 위험이 높습니다.

④ 순위번호
을구의 순위번호가 낮을수록 권리 우선순위가 높습니다. 1순위 근저당이 크면 보증금이 후순위로 밀려 회수가 어려울 수 있습니다.

이 네 가지를 반드시 체크하면 대부분의 전세사기·보증금 분쟁을 예방할 수 있습니다.