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목차
1) 전세·월세·매매, 무엇이 어떻게 다를까?
전세는 큰 보증금을 맡기고 매달 임대료를 내지 않는 방식이며, 월세는 비교적 적은 보증금에 매달 임대료를 내는 방식입니다. 매매는 취득세 등 거래비용을 부담하고 소유권을 취득하는 구조입니다.
구조적 차이는 초기 비용·월부담·위험/책임에서 갈립니다. 전세는 초기 보증금이 크지만 월부담이 거의 없어 장기 거주에 유리하고, 월세는 초기부담이 가벼워 유동성이 필요한 사람에게 적합합니다.
전세는 보증금 반환 리스크가 존재하므로 등기부등본 확인·전입신고·확정일자 확보가 필수입니다. 월세는 기간이 길어질수록 총비용이 커질 수 있습니다. 매매는 자산 형성과 안정성이 있지만, 취득세·중개보수·등기비용 등 거래비용이 높습니다.
결론적으로 자신의 거주기간(1~2년/3년 이상), 자금 여력, 금리 환경을 함께 고려해 선택하는 것이 가장 합리적입니다.
2) 2025 최신 전월세 전환율: 법정 상한과 실무 수치
전세를 월세로 바꾸거나 반대로 전환할 때 핵심은 전월세 전환율입니다. 2025년 기준 「주택임대차보호법 시행령 제9조」에 따라, 전월세 전환율은 다음 중 낮은 값을 넘길 수 없습니다.
① 대통령령으로 정한 비율(연 10%)
② 한국은행 기준금리 + 2%
현재 한국은행 기준금리가 3.0% 수준이라면, 법정 전환율 상한은 5.0%입니다. 이는 임대인이 전세를 월세로 전환할 때 적용 가능한 최대 이율을 의미합니다.
참고로 주택금융공사(HUG)는 2025년 상반기 보증심사 시 참고 전환율을 5.8%로 공지했습니다. 이는 법정 상한이 아닌 내부 심사 참고용 수치입니다.
전환 계산 공식:월세 = 전세보증금 × (전환율 ÷ 12)전세보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
국토부 렌트홈 또는 LH 임대차 계산기를 활용하면 오류 없이 자동 계산이 가능합니다.
3) 계약 전 필수 체크리스트: 등기부등본·전입신고·확정일자
① 등기부등본 확인: 소유자, 근저당, 가압류 여부를 확인해야 합니다. 전세가율이 80% 이상이면 보증금 위험이 큽니다.
② 전입신고 + 확정일자: 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 필수입니다. 이사 당일 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아두면 보증금 보호가 강화됩니다.
③ 특약사항: 보증금 반환, 수리 책임, 위약 조항을 명확히 기재하세요.
④ 전세보증보험: 보증금이 큰 경우 HUG 전세보증보험 가입으로 리스크를 줄일 수 있습니다.
⑤ 증빙자료: 계약서, 이체내역, 시설상태 사진 등을 반드시 보관해야 합니다.
행정절차(전입·확정)는 정부24 또는 읍면동 주민센터에서 온라인/오프라인으로 간단히 처리 가능합니다.
4) 비용 항목 정확 비교: 월세 vs 전세 vs 매매
월세는 보증금 외 매달 임대료와 중개보수, 이사비, 관리비가 추가됩니다.
전세는 월부담이 적지만, 전세대출 이자가 비용으로 발생합니다.
매매는 취득세, 중개보수, 등기비용, 재산세 등이 있습니다.
2025년 주택 취득세 세율은 다음과 같습니다.
- 6억 이하: 1%
- 6억~9억: 2%
- 9억 초과: 3%
(1주택 기준, 지자체별 조례로 일부 변동 가능)
공인중개사 수수료는 2021년 10월 개정된 상한요율표를 적용합니다.
- 매매 6~9억: 0.4%
- 매매 9~12억: 0.5%
- 임대차 3~6억: 0.3% 등
계약서 작성 전 지자체 공식요율표와 취득세 계산기를 함께 확인하세요.
5) 이렇게 선택하세요: 거주기간·현금흐름·금리 기준 의사결정
1~2년 단기 거주자는 월세나 반전세가 유리합니다. 초기 비용이 적고, 이사 이동이 자유롭습니다.
3년 이상 장기 거주자는 전세를 고려해볼 만합니다. 전세대출 이자와 월세 총비용을 비교해 실제 부담이 적은 쪽을 선택하세요.
금리 상승기에는 전환율이 올라 임차인 부담이 커지고, 금리 하락기에는 전환율이 낮아집니다. 2025년 상반기 기준, 법정 상한(기준금리+2%)과 HUG 참고율(5.8%)을 함께 확인하세요.
매매의 경우 장기적 자산 안정성은 높지만 취득세·보유세 부담이 있으므로, 금리·시세 흐름을 함께 판단해야 합니다.
정리하자면,
- 유동성 중요 → 월세
- 장기 거주 + 보증금 회수 가능 → 전세
- 자산 형성 + 안정성 → 매매
데이터 기반 계산기로 내 상황을 수치화하면 감이 아닌 근거로 의사결정을 내릴 수 있습니다.
참고 출처
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (전월세 전환 상한 규정)
- 주택금융공사(HUG) 2025 상반기 전월세전환율 공지
- LH·국토부 렌트홈 전월세 계산기
- 국세청·행안부 ‘2025 주택과 세금’ 자료
- 서울시 공인중개사 수수료 개정 안내
- 찾기 쉬운 생활법령정보(전입신고·확정일자 절차)
