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전월세 계약을 했다면 확정일자는 선택이 아니라 필수입니다.
확정일자는 세입자가 내 보증금을 지키기 위한 가장 중요한 법적 장치예요.
만약 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가면 어떻게 될까요?
확정일자를 받았느냐, 아니냐에 따라 보증금 회수 가능성이 완전히 달라집니다.
이번 글에서는 법적 근거·권리 순위·신청 방법·주의해야 할 함정까지 실제 사례 중심으로 정리했습니다.
1. 확정일자란 무엇인가?
확정일자는 “이 임대차 계약이 특정 날짜에 존재했다”는 사실을 공적으로 증명하는 절차입니다.
법적 근거 : 주택임대차보호법 제3조의2
확정일자를 받으면 다음 권리가 생깁니다.
- 우선변제권 : 집이 경매로 넘어가도 순서대로 보증금을 돌려받을 수 있음
즉, 집이 문제가 생겼을 때 ‘배당 순위’에서 뒤로 밀리지 않기 위한 장치라고 보면 됩니다.
2. 확정일자가 왜 중요한가?
집주인이 세금 체납 → 압류 → 경매 진행
| 구분 | 확정일자 없음 | 확정일자 있음 |
|---|---|---|
| 보증금 회수 가능성 | 매우 낮음 | 높음 (우선 배당 가능) |
| 권리 순서 | 거의 맨 뒤 | 전입 + 확정일자 순서 반영 |
즉, 확정일자는 “문제 생기기 전에 미리 챙겨두는 보험”입니다.
3. 확정일자 받기 위한 조건
확정일자를 받기 위해서는 아래 2가지가 충족되어야 합니다.
- 전입신고 완료 (거주 사실 신고)
- 실제 거주 (짐이 들어와 있어야 함)
이 두 가지가 충족될 때 세입자는 대항력 + 우선변제권을 동시에 확보할 수 있습니다.
※ 전입신고 없이 확정일자만 받으면? → 권리 보호가 ‘완전’하지 않음.
4. 확정일자 받는 방법
① 주민센터 방문 (가장 간단)
- 임대차 계약서 원본 지참
- 주소지 관할 주민센터 방문
- 확정일자 신청 → 계약서에 날짜 도장 찍힘
수수료: 600원 (지역별 약간 상이)
② 인터넷등기소 온라인 신청
- 계약서 스캔본 필요 (사진은 불가한 경우 多)
- 공동인증서 로그인 후 신청
온라인은 편하지만 스캔본·인증서 때문에 초보자에겐 다소 번거롭습니다.
5. 확정일자 받을 때 주의할 점
- 계약서 주소가 실제 주소와 동일해야 함
- 임대인(집주인) 이름 정확히 확인
- 보증금/월세 금액 수정 흔적 없는지 체크
- 전입신고 날짜와 확정일자 날짜는 가능하면 근접하게
이 부분이 틀리면 추후 법적으로 보호받을 때 문제가 생깁니다.
6. 확정일자 받았는지 확인하는 방법
주민센터에서 확정일자를 받으면 계약서에 확정일자 번호와 도장이 찍힙니다.
온라인으로 확인할 경우:
- 인터넷등기소 → 임대차 정보 확인 서비스
- 공동인증서 로그인 후 확인
전입신고 + 확정일자는 전월세 입주 절차에서 가장 중요한 두 가지입니다.
둘 중 하나라도 빠지면, 집에 문제가 생겼을 때 보증금 보호가 완전하게 이루어지지 않습니다.
확정일자는 5분 투자로 수백~수천만 원을 지킬 수 있는 보험이라고 생각하면 됩니다.
